Thời gian qua, do vướng mắc của quy định trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất nên nhiều hồ sơ miễn tiền sử dụng đất bị tồn đọng. Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa có văn bản gửi Bộ Tài chính đề nghị xem xét, hướng dẫn giải quyết miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.
Nghị định chỏi luật
Tại Khoản 6, Điều 2, Nghị định 123 ngày 14-11-2017 của Chính phủ quy định hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội cần có danh sách người lao động của doanh nghiệp, hợp tác xã được bố trí nhà ở có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 quy định có 2 hình thức phát triển nhà ở xã hội. Hình thức 1: Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn ra xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua hoặc bán. Hình thức 2: Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê.
 Dự án Nhà ở xã hội HQS đã gần xây xong nhưng còn vướng mắc về miễn tiền sử dụng đất nên chưa thể ký hợp đồng mua bán. |
UBND tỉnh cho rằng, quy định “danh sách người lao động của doanh nghiệp, hợp tác xã được bố trí nhà ở có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” có trong hồ sơ miễn tiền sử dụng đất chỉ phù hợp với hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động trong đơn vị mình. Nếu quy định chung cho tất cả các hình thức phát triển nhà ở xã hội tại Điều 53 Luật Nhà ở thì trường hợp doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua và bán cho các đối tượng khác (không phải trong đơn vị mình) thì doanh nghiệp sẽ không cung cấp được tài liệu này. Do vậy, hồ sơ miễn tiền sử dụng đất dự án nhà ở xã hội đối với hình thức 1 sẽ không có “danh sách người lao động…” như Nghị định 123 quy định.
Vướng mắc này kéo dài làm tồn đọng nhiều hồ sơ đề nghị miễn tiền sử dụng đất, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. UBND tỉnh kiến nghị Bộ Tài chính bỏ phần “danh sách người lao động…” trong hồ sơ đề nghị miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp bỏ kinh phí đầu tư xây dựng.
Đề nghị hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất
Hiện nay, giá đất để tính số tiền sử dụng đất được miễn cũng đang gặp bất cập. Thực tế tại Khánh Hòa, khi xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của dự án thì Hội đồng thẩm định giá đất không xác định giá đất đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội vì phần diện tích này sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Tại thời điểm xác định giá đất xây dựng nhà ở xã hội thì giá bán, cho thuê, thuê mua chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm định làm cơ sở xác định doanh thu phát triển để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Theo UBND tỉnh, từ thực tế trên, trường hợp dự án nhà ở xã hội chưa có giá đất thì cơ quan thuế phải xác định số tiền sử dụng đất được miễn theo giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong công tác thẩm định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, số tiền sử dụng đất được miễn này được sử dụng để so sánh với phần lợi nhuận mà chủ đầu tư dự kiến thu được từ việc bán, cho thuê các công trình kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Do đó, việc xác định số tiền sử dụng đất được miễn nêu trên chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến việc xác định lợi nhuận của chủ đầu tư chưa hợp lý.
Từ những vướng mắc nêu trên, để có cơ sở giải quyết miễn tiền sử dụng đất, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội, UBND tỉnh đề nghị Bộ Tài chính xem xét, hướng dẫn cụ thể để các cơ quan căn cứ thực hiện.
Văn Kỳ
Phải áp dụng Nghị định 100
Luật sư Nguyễn Hồng Hà - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa: Dự án nhà ở xã hội mặc nhiên được miễn tiền sử dụng đất theo điểm a, khoản 1, Điều 58 Luật Nhà ở. Từ trước tới nay, Khánh Hòa không phát triển mạnh nhà ở xã hội. Giai đoạn 2014 - 2018 mới có các dự án như: Chung cư xã hội HQC, chung cư Bình Phú, chung cư Khu đô thị mới Phước Long... Các dự án này không vướng về tiền sử dụng đất do áp dụng bảng giá đất ổn định 5 năm của tỉnh Khánh Hòa, và thời điểm đó Nghị định 123 chưa quy định về “danh sách người lao động…” được bố trí nhà ở. Quy định “danh sách người lao động…” được bố trí nhà ở không phù hợp với quy định tại Luật Nhà ở. Các dự án nhà ở xã hội đang làm theo Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015 của Chính phủ về quản lý phát triển nhà ở xã hội. Không có doanh nghiệp nào kiểu như doanh nghiệp nhà nước, xây nhà ở xã hội bán cho người lao động của công ty mình, nên việc áp dụng theo Nghị định123 là bất cập, mà phải áp dụng điểm d, Điều 20 Nghị định 100.
