Thời gian vừa qua, trên một số phương tiện thông tin đại chúng có phản ánh việc xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật, có hiện tượng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại khu vực Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Hội An (Quảng Nam)..v..v..
Vấn đề đặt ra ở đây là: Tại sao giá cả thị trường đất đai không vận hành theo cơ chế thị trường?
Một là: Đã có sự thông đồng để trục lợi?
Các nhà đầu tư, doanh nghiệp lớn, tập đoàn kinh tế luôn lợi dụng những kẽ hở để thâu tóm đất đai, tìm cách lấy đất chỗ này, chỗ nọ: Từ đất nông nghiệp, đất ruộng, đến những khu đất vàng đô thị…
Ở đấy không có thị trường đất đai đúng nghĩa. Doanh nghiệp có thể bỏ ra một khoản tiền rất lớn để “bôi trơn” Chính quyền nhằm tìm đủ mọi cách định giá đất ở mức có lợi nhất cho họ (thường là mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực).
Đặc biệt, tại một số địa phương, doanh nghiệp chỉ việc vẽ lên dự án sử dụng hàng trăm hecta đất. Còn việc chấp thuận đầu tư cũng như giao quyền sử dụng đất sẽ có một bộ phận tham mưu đắc lực cho các cán bộ lãnh đạo kí duyệt, rất đúng quy trình!
Thế mới có chuyện, đã từng có chuyện một diện tích đất rừng có quy mô xấp xỉ bằng diện tích của một tỉnh đã được các địa phương giao cho người nước ngoài thuê. Hay, chỉ một vị Phó Chủ tịch tỉnh nọ trong một ngày đã ký duyệt tới 7 dự án thu hồi đất với diện tích hàng trăm ha..v..v.
GS.TS Nguyễn Văn Song - Học viện Nông nghiệp Việt Nam nhận định rất đúng rằng: “Sự thông đồng giữa doanh nghiệp và những người có quyền quyết định giá đất. Sự thông đồng nhằm mục đích trục lợi. Lợi ích nhóm, lợi ích cá nhân từ đất đai rất nhiều. Điều này cũng phần nào lý giải hiện tượng tại sao quan chức một số tỉnh giàu lên nhanh như thế. Không có gì “kinh doanh” nhanh giàu bằng việc trục lợi từ đất đai”.
Hai là: Người dân thiếu thông tin thị trường?
Giá đất ở Việt Nam quá cao so với giá các hàng hóa khác. Người dân không thể nào biết được diễn biến giá cả một cách chính xác của thị trường BĐS để có thể xác định hướng đầu tư đúng đắn. Các cơ quan quản lý không có báo cáo chính thống nào hàng tháng hoặc hàng quý, còn các sàn BĐS được lập lên với kỳ vọng sẽ giúp tăng độ minh bạch, nhưng chỉ có thể cho biết những dự án cụ thể.
Theo đó, chỉ số minh bạch thông tin của thị trường BĐS Việt Nam đã được khảo sát và thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Tức là, sau hơn 20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam vẫn bị xếp hạng thấp.
Liên quan đến vấn đề này, Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định: “Thị trường BĐS của Việt Nam còn non trẻ, đang trong quá trình hoàn thiện, và một đặc điểm nổi bật là thường xuyên có những cơn “nóng - lạnh”. Tuy nhiên, dù “nóng” hay “lạnh” thì quy tắc bất thành văn hết sức bất thường các nhà đầu tư tự rút ra là cứ mua BĐS là có lãi, giá chỉ có tăng chứ không có giảm, bất kể BĐS đó trong hay ngoài quy hoạch, đô thị hay nông thôn, thậm chí là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi. Khoảng cách giữa việc có thông tin và biến thông tin thành tiền, thậm chí là những khoản tiền khổng lồ, là động lực tạo ra sự thiếu minh bạch trên thị trường BĐS”.
Ba là: Người dân không có quyền định đoạt giá?
Không biết tự bao giờ chúng ta luôn nói rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, nhưng ai có quyền quyết định thu hồi đất, quyết định giá đất? Thực tế, rõ ràng không phải người dân mà là những người đứng đầu các địa phương, những người có quyền. Nếu người dân có quyền sở hữu thì họ phải có quyền định đoạt, định giá. Chỉ khi người dân định đoạt cho giá trị của từng mảnh đất, mới là khách quan, lúc ấy mới thực sự là thị trường.
Từ chuyện chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động, nếu không có sự minh bạch thì đây chính là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế. Bởi, tiền không chảy vào sản xuất và tạo công ăn việc làm, mà toàn chảy vào đất thì nền kinh tế này sẽ như thế nào?
Như vậy, đã có quá trình can thiệp nhất định để biến một mảnh đất thuộc sở hữu toàn dân thành của tư nhân. Và khi đất đai đã thành của tư nhân thì quyền sử dụng ở đô thị mang lại cho người chủ của nó những quyền lợi chẳng khác gì đất tư ở các quốc gia tư bản. Thậm chí, khi quản lý nhà nước yếu kém, những người giàu lên từ chiếm hữu đất đai không có đóng góp đáng kể cho phúc lợi xã hội.
Do đó, cần phải minh bạch hóa thị trường đất đai, để tự thị trường điều chỉnh đất đai theo cơ chế thị trường. Thị trường minh bạch sẽ dẫn đất đai đến với những người làm ăn thật sự hiệu quả.
Từ đó, nhà nước mới thu được những lợi ích chính đáng từ nguồn BĐS và bản thân thị trường đất đai mới thật sự đóng góp vào việc “tăng sức đề kháng” cho nền kinh tế!
