Sau khi được mua nhà ở xã hội, nhiều người đã bán với giá chênh hơn so với hợp đồng từ 300 đến 500 triệu đồng/căn. Việc này đã vi phạm quy định tại Luật Nhà ở và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua lại.
Nhộn nhịp thị trường
Hơn 10 năm, vợ chồng anh Lê Văn Tiến (phường Phước Long, TP. Nha Trang) dành dụm được ít tiền, tính mua một căn chung cư theo diện chính sách song lại không đủ điều kiện vì anh làm nghề tự do. Nghe một số người chỉ dẫn, anh Tiến tìm đến một môi giới mua lại căn nhà ở xã hội tại chung cư CT1 thuộc dự án Nhà ở xã hội Phước Long (phường Phước Long). Căn chung cư rộng 60m2 có giá hơn 900 triệu đồng. “Giá này chênh so với giá gốc khoảng 400 triệu đồng nhưng vẫn chấp nhận được. Tuy nhiên, mình băn khoăn nhất là không được đứng tên căn hộ vì quy định pháp luật chỉ cho phép sang tên sau 5 năm sử dụng”, anh Tiến băn khoăn.
 Chung cư CT1 tại dự án Nhà ở xã hội Phước Long tuy qua Tết mới bàn giao nhưng trên thị trường đã bán qua lại rất sôi động. |
Liên hệ với người môi giới tên T. mà anh Tiến tiếp xúc, chúng tôi được anh này giới thiệu: “Ở dự án Nhà ở xã hội Phước Long em còn căn góc ở chung cư CT1 rất đẹp, rộng 66m2, 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh. Khách hàng gửi bán giá 1,2 tỷ đồng, chỉ việc dọn vào ở. Nếu anh đồng ý mua trước Tết thì em nói chủ nhà giảm chút”. Khi chúng tôi hỏi giá gốc căn này thì T. cho biết chỉ… 550 triệu đồng. Ngoài ra, T. còn có một số căn ở chung cư CT2 và CT3 thuộc dự án này, dự kiến sau Tết sẽ bàn giao. T. cho biết có 1 căn tầng 9 giá 850 triệu đồng, 1 căn tầng 8 giá 880 triệu đồng và 1 căn tầng 5 giá 970 triệu đồng.
Còn nhớ, cuối năm 2018, Sàn giao dịch Bất động sản Đ.V tổ chức lễ bốc thăm mua nhà ở xã hội CT2 và CT3 tại dự án Nhà ở xã hội Phước Long. Tại buổi lễ, hơn 250 khách hàng đã tiến hành bốc thăm để mua 150 căn hộ còn lại của hai khối chung cư này. Nguyên nhân là các khách hàng này đủ điều kiện mua, hồ sơ được duyệt nhưng số lượng không thể đáp ứng. Khi buổi bốc thăm vừa kết thúc, rất nhiều khách hàng không bốc trúng đã nhận được điện thoại lạ chào bán lại những căn hộ tại dự án này với giá chênh từ 200 triệu đồng trở lên.
Chúng tôi thử đăng nhu cầu cần mua nhà ở xã hội trên một diễn đàn, chỉ 5 phút sau đã có một môi giới gọi điện chào mua các căn hộ thuộc dự án Nhà ở xã hội Phước Long, Chung cư Bình Phú 2 và Chung cư PH. Cụm từ “bán suất ngoại giao mua nhà xã hội” cũng trở nên khá phổ biến trên các trang rao vặt, mạng xã hội… Điều này chứng tỏ vẫn tồn tại một phân khúc thị trường về nhà ở xã hội.
Tiềm ẩn rủi ro
Theo quy định, bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán nhà sau thời hạn 5 năm. Điều này có nghĩa, nếu mua lại suất nhà ở xã hội, dù đã thanh toán đủ tiền cho người bán thì người mua vẫn phải chờ 5 năm để được sang tên. Vậy điều gì sẽ xảy ra trong 5 năm đó? Đó chính là nhiều rủi ro tiềm ẩn mà khi giao dịch cả 2 bên đều không lường trước được. Đến giờ, ông Lê Hiếu ở Nha Trang vẫn còn nhớ như in sự cố vào năm 2015, khi ông mua lại căn chung cư nhà ở xã hội ở Khu đô thị Vĩnh Điềm Trung. Đến năm 2016, ông có nhu cầu bán lại nhưng khi liên hệ với chủ cũ thì họ đã định cư ở TP. Hồ Chí Minh. “Tôi nhờ họ về Nha Trang để ký giấy tờ bán nhà nhưng họ không đồng ý. Tôi nói sẽ lo tiền vé máy bay và tiền khách sạn nhưng họ cũng vẫn không chịu. Rốt cuộc, tôi phải chuyển khoản cho họ 30 triệu đồng thì họ mới chịu ra Nha Trang ký giấy tờ”, ông Hiếu kể.
 |
Quay trở lại với người môi giới T., khi hỏi về việc sang tên khi mua nhà ở xã hội, ông này cho biết bên bán chỉ làm Hợp đồng ủy quyền và lập di chúc cho người mua. Theo một luật sư, về bản chất, đây chỉ là một hình thức “lách luật”. Việc che đậy giao dịch mua bán bằng hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… gì đi nữa thì người mua có thể gặp nhiều rủi ro về sau. Mức độ rủi ro thế nào tùy thuộc vào loại hình của văn bản “lách luật” ấy. Cụ thể, với hình thức hợp đồng hứa mua hứa bán thì khi có tranh chấp người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm. Nếu là việc lập vi bằng thì tính pháp lý của nó chưa được quy định rõ ràng nên khả năng được chấp nhận như là bằng chứng khi có tranh chấp cũng không bảo đảm. Còn với việc lập di chúc lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập và họ có thể thay đổi bất kỳ lúc nào…
Sẽ hậu kiểm để quản lý
| Theo quy định, chủ đầu tư bán căn hộ nhà ở xã hội sai đối tượng thì sẽ bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng và yêu cầu trả lại tiền cho người mua. Nếu bên mua nhà ở xã hội bán lại nhà không đúng quy định (chưa đủ 5 năm) bị phạt hành chính từ 50 đến 60 triệu đồng và cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi căn hộ đó. |
Nhà ở xã hội được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội nhưng chưa có nhà ở như: công chức, công an, bộ đội, giáo viên, người có thu nhập thấp... Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà.
Theo một lãnh đạo Sở Xây dựng, theo quy định, đối tượng được mua nhà ở xã hội không những không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức trong thời hạn 5 năm, tính từ thời điểm trả hết tiền mua mà còn không được thế chấp (ngoại trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó). Do đó, việc mua bán nhà ở xã hội theo dạng này là hoàn toàn trái quy định. Tình trạng này dẫn đến việc những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng không có nhu cầu ở mà với mục đích là bán lại; còn những người có nhu cầu ở thực, lại phải mua lại với giá chênh lệch rất cao. Dù trường hợp nào đi nữa thì chủ trương xây dựng nhà ở xã hội của Nhà nước cũng đã bị chệch mục đích tốt đẹp ban đầu của nó.
Ông Lê Văn Dẽ - Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, đến nay sở chưa nhận được bất cứ đơn thư phản ánh hay thu thập được bất cứ bằng chứng nào về việc mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng tại các dự án trên địa bàn TP. Nha Trang. Thời gian đến, sở sẽ tổ chức hậu kiểm để rà soát vấn đề này. Mặc dù Sở Xây dựng khẳng định không có bằng chứng hay đơn từ về việc mua bán nhà ở xã hội trái quy định, nhưng thực tế việc mua bán các căn hộ nhà ở xã hội vẫn diễn ra hàng ngày và công khai qua nhiều website bán bất động sản.
NHẬT THANH
Theo thống kê của Sở Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh (chủ yếu là TP. Nha Trang) giai đoạn 2016 - 2020 là 14.386 căn. Đến nay, đã có 4 dự án nhà ở xã hội đi vào hoạt động với khoảng 1.000 căn hộ được bàn giao cho người dân, gồm: chung cư An Thịnh (đường Ngô Gia Khảm, phường Vĩnh Hải), chung cư An Bình (đường Trường Sơn, TP. Nha Trang), chung cư Đường sắt (Khu đô thị Vĩnh Điềm Trung) và chung cư Bình Phú 2 (đường Nguyễn Chích, TP. Nha Trang). Hiện nay, có một số dự án đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện như: Nhà ở xã hội HQC Nha Trang khoảng 1.000 căn, chung cư PH khoảng 1.000 căn, dự án Nhà ở xã hội Phước Long, nhà ở xã hội Khu đô thị VCN Phước Long 2, nhà ở xã hội Khu đô thị Lê Hồng Phong 1.
